Warum braucht ein Immobilienverkäufer eigentlich einen Makler?

Diese Seite ist daher sachlich und ohne optischen Firlefanz gestaltet. Es ist eine informative Seite mit einem gewissen Anspruch an die Bereitschaft des Lesers, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen.

Fassen wir einmal kurz zusammen, aus welchen Aktionen der Verkauf einer Immobilie besteht:

Schauen wir uns daher die wirklichen Schritte eines Immobilienverkaufs an. Diese sind nahezu immer gleich, egal ob man ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Zinshaus oder ein Grundstück veräußern möchte.

1. Die Objektrecherche

Alle Daten zum Objekt, das verkauft werden soll, müssen zusammengetragen und gesichtet werden. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, eine aktuelle Flurkarte, die Grundrisse (die dem tatsächlichen Zustand entsprechen sollten), eine Wohn- und Nutzflächenberechnung, eine Aufstellung aller Wohn- und Nutzflächen, eine Gebäudebeschreinbung, eine Beschreibung der Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen, die seit Bestehen des Gebäudes - so weit bekannt - vorgenommen wurden.

Sinnvoll ist es, den Bodenrichtwert abzufragen, sowie die baurechtlichen Gegebenheiten, die auf dieses Grundstück aktuell bezogen sind. Hier ist etwas Fachkenntnis des Baugesetzbuchs hilfreich, insbesondere die §§ 30-35.

Weitere Auskünfte sind Baulastenverzeichnis, ggf. auch - falls ein Verdacht besteht - eine Auskunft aus dem Altlastenkataster.

2. Sofern im Grundbuch in Abt. II Rechte oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, so sind die dazu gehörenden Verträge oder Urkunden zu beschaffen. Besteht z.B. noch ein altes Wohnungsrecht für eine nicht mehr lebende Person, ist die Löschung in die Wege zu leiten. Vereinbarungen über Wegerechte, aber auch z.B. nachbarliche Rechte, die das zu verkaufende Grundstück einschränken, sind vorzulegen (z.B. Aussichtsrecht!)

3. Von Vorteil ist es, wenn Baugenehmigungen in Kopie vorliegen. Dazu gehört nicht nur die Baugenehmigung für den damaligen Neubau, sondern auch spätere eingereichte Umbau- oder Umnutzungsgenehmigungen, Aus- und Anbau usw.

4. Bei vermieteten Objekten braucht es unabdingbar eine Mieterliste (am besten als Excel-Tabelle), aus der hervorgeht, welche Wohnungen - sofern es mehrere sind - seit wann für wieviel Kaltmiete und wieviel Nebenkosten vermietet sind, ob Leerstände sind, ob Kündigungen anstehen, ob es Mietrückstände gibt, auch ob es Rechtsstreitigkeiten mit Mietern gibt, ob es Problemmieter gibt - kurzum, alles was rund um das oder die Mietverhältnisse einem Käufer bekannt sein muß

5. Mängel am Grundstück, wie Überbau, Baulasten, Einschränkungen gegenüber der sonst üblichen Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke, mögliche Altlasten (hat Opa vor der Garage regelmäßig seine Motorräder oder alten Autos auseinandergenommen, gereinigt und wieder zusammengebaut?) - kurzum, alles was einen Mangel darstellt

6. Vorteile des Grundstücks - gibt es Besonderheiten, die dem Grundstück aufgrund vertraglicher Vereinbarungen zugute kommen?

7. Der Gebäudezustand: Hier gilt, alles aufzuschreiben, was das Gebäude auszeichnet. Aber auch was seine Mängel sind. Ein altersgerechter Zustand ist kein Mangel. Ein Scheidungsfall kann einen Mangel darstellen, falls es bei der Abwicklung des Verkaufs zu erheblichen Verzögerungen kommen kann. Denn ein Käufer braucht Rechtssicherheit, wann er ein Objekt übernehmen kann. Er muß meistens selbst ein anderes Mietverhältnis kündigen, muß die Auszahlung des Kaufpreises mit der Bank planen (ansonsten entstehen ihm Bereitstellungszinsen, die u.U. erheblich sein können); er plant den Umzug, die Handwerker für die Renovierungsarbeiten etc. Unterschätzen Sie also diesen Punkt nicht!

8. Versteckte Mängel sollten Ihnen nicht bekannt sein, oder wenn sie es sind, legen Sie sie offen. Denn im Kaufvertrag für eine gebrauchte Immobilie steht, daß Sie als Verkäufer versichern, von keinen versteckten Mängeln zu wissen. Ein Schimmelbefall, der immer wieder auftauchte und jetzt gerade mal von Ihnen farblich gut kaschiert wurde, ist ein solcher versteckter Mangel. Befall mit Hausschwamm - selbst wenn er saniert wurde - ist dem Käufer bekannt zu geben. Das ist vergleichbar mit einem reparierten Unfallauto - einmal Unfallauto bleibt Unfallauto. Hausschwamm ist sehr sehr tückisch und kann nach einer Weile "Ruhezustand" wieder auftauchen. Sind Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden, so sollten die dazu gehörenden Unterlagen und Verträge für den Käufer zur Einsichtnahme bereit gelegt werden. Eventuelle Garantien der Sanierungsfirma können u.U. noch laufen - diese würde der Käufer ja übernehmen.

9. Wenn Sie alles rund ums Haus auf diese Weise zusammengetragen haben, dann beginnt erst die eigentliche Arbeit. Denn nun geht es um das Vermarktungskonzept.

10. Nun kann die "Marktwertermittlung" erfolgen. Sie haben nun folgende Möglichkeiten:
- einen ausgebildeten Sachverständigen damit beauftragen
- selbst im Internet recherchieren, ggf. auch eine Schnellbewertung online zu machen (Immoscout, Immowelt z.B. bieten diese für 25-30€ an)
- einen Makler darum bitten eine kostenlose Bewertung zu machen
- nach Bauchgefühl gehen
......

Eine professionelle Marktwertermittlung ist in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) 2010 aktuell geregelt. Ein ausgebildeter Sachverständiger kennt diese Verordnung und ihre dazu gehörenden Regelwerke (Bodenwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie) und hat Erfahrung damit, diese in der Praxis anzuwenden. Sofern er dazu eine Software verwendet, dann tut er dies mit dem nötigen Sachverstand. Denn: Jede Immobilie ist ein Einzelstück, keine gleicht der anderen. Vorgegebene Softwareabläufe können zwar schnell zu einem Ergebnis führen, aber das Ergebnis ist nur so gut wie die Sachkunde desjenigen, der sie verwendet. (Die Erstellung eines validen Marktwertgutachtens dauert mehrere Tage und besteht u.a. unter all den oben genannten Vorbereitungschritten).

11. Zur Marktwerteinschätzung sollte der Schätzer oder Gutachter Einsicht in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses haben bzw. von diesem eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung anfordern. Diese ist gebührenpflichtig (100-200€).

12. Nun steht der Verkaufspreis fest - bzw. kann von Ihnen auf Basis der Marktwerteinschätzung festgelegt werden.

13. Es folgen die nötigen Aktionen, um Ihre Immobilie "auf den Markt" zu bringen. Oder "seine Haut zu Markte zu tragen" - und das ist sehr wahr. Denn nun kommen gnadenlos die Käufer oder Kaufinteressenten und legen Ihnen dar, warum der Preis zu hoch ist oder warum Sie diesem oder jenem das Haus unbedingt verkaufen müssen und keinem anderen. Besichtigungsstreß und anschließende Kaufpreisangebote sind nicht unbedingt Freizeitsport für Berufstätige, Mütter mit kleinem Kind, Rentner und Pensionäre oder in Trennung lebende "Ex".

14. Hat man endlich einen Kaufinteressenten gefunden und sich mit ihm auf einen Preis geeinigt, folgt die Qualifizierung der finanziellen Möglichkeiten des Käufers. Ist er "Barzahler" (das heißt nicht daß er die Scheine hinblättert - wir sind hier nicht in Südeuropa - sondern daß er keine Finanzierung, kein Bankdarlehen für den Kauf der Immobilie braucht). Hier muß Ihr Interessent die Karten auf den Tisch legen.

15. Die Vorbereitung des Notartermins. Wenn Sie schon Immobilien ge- oder verkauft haben, dann kennen Sie das. Juristische Sprache ist keine Alltagssprache. Der Fallstrick kann darin liegen, daß der Käufer das Recht hat, einen Notar zu wählen. Wie können Sie beurteilen, daß nicht die eine oder andere Klausel zu Ihren Ungunsten im Kaufvertrag steht?

16. Nach dem Kaufvertrag folgt die Belastung Ihres Grundstücks mit einer (fremden) Grundschuld, es sei denn, der Käufer ist "Barzahler". In den meisten Fällen aber wird ja finanziert. Und Sie erhalten als Verkäufer nur Geld, wenn die finanzierende Bank des Käufers in Ihrer Immobilie eine Grundschuld oder Hypothek eingetragen hat. Damit Ihr Käufer nicht mit dem so abgesicherten Darlehensgeld ein Auto oder eine andere Immobilie kauft, gibt es sogenannte Sicherungsklauseln im Kaufvertrag.

17. Wenn dann so weit alles gut gegangen ist, erhalten Sie den Kaufpreis und geben dem Käufer die Schlüssel für Ihr Haus. Hierzu fertigt man ein Übergabeprotokoll an. Denn: Eine Menge muß jetzt umgemeldet werden: die Grundsteuer, der Müll, das Wasser, der Strom, das Erdgas (wenn vorhanden) und sonstige Verträge mit Versorgungsunternehmen. Also müssen stichtagsgenau alle vorhandenen Zähler abgelesen und von beiden Seiten unterschriftlich bestätigt werden.

So, das war's dann wohl, oder? Wenn Sie das alles "aus dem Ärmel schütteln" können, brauchen Sie wirklich keinen Makler.

Aber wenn nicht? Oder wenn Sie sich nicht sicher sind?

Schauen wir uns an, wann, warum und vor allem, welchen Makler Sie beauftragen sollten.

(wird in Kürze fortgesetzt)

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